Em 2026, o IBS/CBS já começa a impactar contratos rurais, ou seja, arrendamento e parceria precisam refletir a realidade econômica da operação para evitar risco fiscal, perda de margem e insegurança. 

A reforma tributária não deve ser vista pelo produtor rural, pelo proprietário de terra ou pelo arrendatário apenas como uma mudança de nomes de tributos. O ponto central é mais profundo: ela muda a forma como as operações serão documentadas, fiscalizadas, precificadas e planejadas nos próximos anos. 

2026 já tem efeito: transição, documentação e CNPJ 

A partir deste ano, o Brasil entrou oficialmente em uma fase de transição do novo sistema de tributação sobre o consumo. Segundo o Ministério da Fazenda, 2026 é um ano de teste e calibração, com IBS à alíquota de 0,1% e CBS à alíquota de 0,9%, com compensações previstas, a transição segue até 2033, quando o novo modelo estará plenamente implementado.  

Também já há orientação de que documentos fiscais eletrônicos passem a destacar os novos tributos e que determinadas pessoas físicas contribuintes de IBS/CBS possam ter de se inscrever no CNPJ, sem que isso as transforme automaticamente em pessoa jurídica. 

A pergunta-chave: contrato e estrutura refletem a realidade? 

Na prática, isso significa que 2026 não é um ano “sem efeito”. É o ano em que produtores, proprietários rurais, arrendatários e grupos familiares precisam revisar a estrutura com que exploram a terra, recebem renda, compartilham riscos e organizam patrimônio.  

A pergunta deixa de ser apenas “qual imposto eu pago?” e passa a ser: “a minha estrutura jurídica corresponde à realidade econômica da operação?”. 

Essa pergunta é essencial porque a Lei Complementar nº 214/2025, já alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, instituiu o IBS e a CBS e passou a tratar de forma ampla as operações com bens e serviços, inclusive operações como locação, cessão temporária e arrendamento. A própria lei deixa claro que, para fins de incidência, importam menos o nome formal do contrato e mais a substância da operação realizada. 

A leitura jurídica necessária é: não basta chamar o contrato de parceria, arrendamento, comodato, holding ou pessoa jurídica se, na prática, a operação funciona de outra forma.  

O novo ambiente tributário tende a exigir mais coerência entre contrato, fluxo financeiro, emissão de documentos, riscos assumidos, contabilidade e realidade operacional. 

Arrendamento rural x parceria agropecuária: diferenças essenciais 

No campo, é comum que arrendamento rural e parceria agropecuária sejam tratados como alternativas parecidas. Juridicamente, porém, são estruturas diferentes, com consequências diferentes. 

O Estatuto da Terra e o Decreto nº 59.566/1966 tratam os contratos agrários como instrumentos para uso ou posse temporária da terra por quem exerce atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. 

No arrendamento rural, em linhas gerais, o proprietário entrega o uso da terra a outra pessoa mediante uma remuneração previamente ajustada. A lógica econômica é mais próxima de uma renda pelo uso do imóvel rural. O proprietário não participa, em regra, do risco da produção, da variação de preço, da produtividade ou do resultado da safra. 

Na parceria agropecuária, a lógica deve ser outra. A Lei nº 11.443/2007 reforçou que a parceria envolve compartilhamento de riscos, frutos, produtos, lucros e variações de preço. Ou seja, a parceria verdadeira pressupõe que as partes estejam, de fato, vinculadas ao resultado da atividade rural. 

O risco do “arrendamento disfarçado” de parceria 

Aqui está o primeiro alerta importante: não é recomendável usar contrato de parceria apenas para tentar obter um tratamento tributário mais favorável quando, na prática, existe um arrendamento disfarçado. 

Se o proprietário recebe um valor fixo, sem risco real, sem participação efetiva na produção, sem variação conforme resultado e sem exposição ao sucesso ou fracasso da safra, há risco de a operação ser lida como arrendamento, ainda que o contrato tenha outro nome. Esse risco não é apenas teórico. A Receita Federal lançou ação de conformidade específica sobre rendimentos de arrendamentos de imóveis rurais por pessoas físicas e apontou divergências superiores a R$ 1,7 bilhão em declarações de cerca de 1.800 contribuintes. 

Portanto, a primeira recomendação jurídica é: antes de renovar ou assinar contrato rural, revise se a estrutura contratual reflete a realidade econômica da relação. 

Se a intenção é renda fixa pelo uso da terra, o contrato deve ser tratado com a cautela própria de um arrendamento. Ou seja, se a intenção é compartilhar risco e resultado da atividade rural, a parceria precisa ser construída de forma consistente, com critérios claros de divisão de produção, riscos, despesas, perdas, variação de preço, responsabilidades operacionais e documentação. 

IBS/CBS e operações com imóveis: limites, alíquotas e fato gerador 

Outro ponto sensível da reforma para proprietários de terra está no tratamento das operações imobiliárias. A Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico para operações com bens imóveis, incluindo alienação, locação, cessão onerosa e arrendamento.  

Para a pessoa física, a lei estabelece critérios objetivos para que ela seja considerada contribuinte regular de IBS e CBS nessas operações. 

No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, isso ocorre quando, no ano-calendário anterior, a pessoa física tiver receita superior a R$ 240 mil com essas operações e envolver mais de três imóveis distintos, também há regra de enquadramento no próprio ano quando o limite for ultrapassado em mais de 20%. 

Além disso, a própria lei prevê que, nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, o fato gerador ocorre no momento do pagamento, e que há uma redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS aplicáveis a essas operações. 

Até aqui, muitos proprietários rurais olhavam para o arrendamento principalmente sob a ótica do Imposto de Renda, da sucessão ou da segurança contratual. A partir da reforma, será necessário olhar também para o enquadramento no IBS/CBS, para a quantidade de imóveis, para a receita anual, para a forma de pagamento, para a documentação da operação e para a eventual necessidade de registro cadastral. 

Contratos antigos e regra de transição: por que revisar com urgência 

Em contratos antigos, há ainda uma regra de transição relevante. A LC nº 214/2025 permite, em determinadas condições, uma opção por regime de recolhimento de IBS/CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta em contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis por prazo determinado, desde que observados requisitos como data de assinatura, comprovação e registro ou disponibilização do contrato nos prazos legais. 

Na prática, isso significa dizer que contratos já existentes precisam ser revisados com urgência. Não apenas para saber “quanto imposto será pago”, mas para verificar se o contrato está formalmente protegido, se cumpre os requisitos de eventual regra de transição, se o preço pactuado continua fazendo sentido e se há cláusulas claras sobre repasse de custos, tributos, reajuste, responsabilidade fiscal e obrigações documentais. 

O contrato rural como peça de planejamento tributário e patrimonial 

Resumidamente, o contrato rural que antes era visto apenas como instrumento operacional passa a ser também uma peça de planejamento tributário e patrimonial. Um contrato mal classificado, mal documentado ou desconectado da realidade pode gerar perda de margem, autuação, discussão entre as partes e insegurança na sucessão familiar. 

Para além do contrato, a reforma também exige revisar a estrutura de exploração e organização patrimonial no agro. No próximo artigo, explicamos como avaliar pessoa física, pessoa jurídica e holding rural nesse novo cenário. 

Se esse conteúdo fez sentido com a sua realidade de operação, entre em contato com a evo e agende uma avaliação com nossos especialistas. 

*Por Mariana Andrião – Gerente de Planejamento Sucessório.